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市物价局关于高新区GX08-01-23地块项目前期物业服务费及有关事项的复函
发布日期:2017-05-22信息来源: 市发改委 浏览次数:字号:[ ]
甬物价审批〔2017〕12号

宁波融创高星置业有限公司:
  你公司《关于高新区GX08-01-23地块项目前期物业收费的申请报告》收悉。经研究,现将高新区GX08-01-23地块项目前期物业服务费及有关事项函复如下:
  一、高新区GX08-01-23地块项目前期物业服务内容已经市住房和城乡建设委员会认定,服务内容高于市物价局、原市建设委员会《关于测定公布宁波市普通多层住宅前期物业综合服务等级收费标准的通知》(甬价管〔2008〕169号)规定的一级服务标准,实行特级服务,其前期物业服务费基准价核定为每月每平方米2.50元,允许上下浮动10%;商业用房等前期物业服务费实行市场调节价,具体收费标准在规定范围内通过项目招投标确定。
  前期物业服务有效期为项目竣工交付次月起至前期物业服务合同届满。
  二、房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造费用按市政府办公厅《关于印发宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见的通知》(甬政办发〔2011〕222号)的规定执行。
  三、你公司应在房屋销售处的显著位置实行明码标价,公布物业服务企业名称、服务内容、收费项目、计费方式、收费标准等事宜,并要求物业服务企业接受业主、物业使用人及价格和行业主管部门的监督。

  附件:高新区GX08-01-23地块项目前期物业服务主要服务内容

  

  宁波市物价局
  2017年5月21日

附件

  高新区GX08-01-23地块项目前期物业服务主要服务内容

  高新区GX08-01-23地块项目物业服务内容已超过规定的一级服务标准,按照服务要求增配卫生保洁人员1名。经物业主管部门认定的主要服务内容(具体以认定为准)如下:
  一、综合管理服务标准

内容宁波市一级服务标准超过一级物业服务标准
物业服务中心设置
  • 物业服务中心设有业主接待区、茶歇区、快递寄存点;

  • 物业服务中心设有便民角,放置推车、血压计、剪刀、放大镜等日常用品。

服务
人员
要求
  • 与委托方签订规范的物业服务合同,明确双方的权利义务关系,并按照有关规定和合同约定公布物业服务项目、内容及收费标准。

  • 导入服务质量管理体系,实施完善的物业服务方案。

  • 建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况,做到运作规范,账目清晰。

  • 建立档案管理制度,包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等,各种基础资料、台帐、图册健全,装订整齐,保存完好。

  • 制定房屋装修巡视制度,每日巡视1次以上。

  • 成立16小时值班的“服务中心”,实行统一受理服务制度,公示服务联系电话,受理业主、使用人的咨询、投诉和费用交纳;对业主或使用人的投诉在24小时内答复或报有关部门处理。

  • 24小时受理业主或使用人报修,急修10分钟内到现场处理。

  • 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见,每年的沟通面不低于小区实际入住住户的80%。

  • 制定管理处内部管理制度和考核制度,并运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。

  • 对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。

(1)设有客户投诉专线,400-997-1918,服务时间为每天9:00-18:00;同时设有服务监督电话:022-23931657。
(2)每年至少2次征询业主对物业服务的意见,覆盖率达小区实际入住住户的90%,满意率95%以上,对合理的意见与建议进行及时整改,整改期为30天。
(3)物业服务中心服务时间为18小时,服务人员要做到事必有应、事毕有录。
(4)建立空置房管理制度:对未售空置房进行每月巡查一次,每月盘点钥匙一次,每月更新空置房台账并交由甲方;对已售空置房,可在接收业主委托书后进行合理管理。
(5)提供10种及以上有偿特约服务和10种以上五常便民服务。
(6)节假日有专题布置,每年组织10次以上社区活动:社区活动:如果壳计划、长者计划、我心公益、健走未来、春节贴福、端午节活动、中秋节活动、电影节、插花节、三八节活动、重阳节活动。
(7)制定房屋装修巡视制度,每日巡视至少2次。
(8)每年举行2次以上“经理见面日”,方面业主面对面地反馈社区问题和居住需求

  二、公共区域清洁卫生服务标准

内容宁波市一级服务标准超过一级物业服务标准
人员配置按1万平方米1人以上配置,并实行16小时保洁工作制度。(1)按8000平方米1人以上配置,并实行18小时保洁工作制度。
公共部位和公共场地保洁
  • 楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1次,保持干净、无灰尘。

  • 消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等每周擦抹1次,目视无灰尘、无污渍。

  • 垃圾厢(房)有专人管理,生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日清理、冲洗2次以上,垃圾厢(房)整体清洁、无异味,灭害措施完善。

  • 设置楼层垃圾桶,每天两次到层收集,上午8:00前一次,下午16:30前一次;果皮箱、垃圾桶合理设置,每日清理2次,擦拭1次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。

(1)楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹2次,保持干净无尘。
(2)消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等每周擦抹2次,目视无尘无渍。
垃圾收集
  • 实行保洁巡查制度,无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

  • 对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告,不听劝告的报告有关部门。

  • 配合社区,提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭鼠.

(1)业主下班高峰期提升巡回保洁服务:在每日7:30-9:00和18:00-20:00两个时段增加2名保洁值班人员对主入口沿线地面进行巡回保洁,对各楼栋电梯、大堂进行巡回保洁。

  三、公共区域秩序维护服务标准

内容宁波市一级服务标准超过一级物业服务标准
人员要求
  • 各出入口24小时值班看守,其中主出入口双人值勤,7:00-20:00立岗,并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

  • 控制外来人员进入小区,通过对讲系统联系业主,决定是否放行。

  • 对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。

(1)主出入口24小时立岗。
(2)在住宅主入口设置礼宾岗,为进出业主提供迎送服务;每日23:00-次日凌晨5:00为有需要的业主提供从园区入口至进户门外的安全护送服务。
(3)住宅主入口提供小推车、货运平板车等便民工具供业主免费使用,必要时协助物品搬运。
(4)地下车库须设置相应的标识指引系统,车库的主车道照明系统保证24小时常亮。
巡逻岗
  • 小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。

  • 控制中心接到报警信号后,保安人员5分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助要求,解答用户询问。

  • 小区有火警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。

  • 定期对保安人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防设施设备完好,可随时启用。

(1)每年应组织不少于3次的防火应急预案演习。
(2)项目设有5项技防设施。
(3)宁波公司品质部对监控岗进行质检,每月1次,问题项限3日内整改完毕。
车辆
管理
  • 绿化人员按每0.6万平方米绿地1人配置。

  • 人均绿地0.5平方米以上。

(1)绿化人员要求相关工作2年以上。
草坪修剪草坪保持平整,草高不高于过8cm。(1)草高不高于过7cm;
(2)每年清除杂草9遍以上,杂草面积不大于4%。
清杂草每年清除杂草7遍以上,杂草面积不大于5%。
灌、排水常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水。
施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年2遍以上。
病虫害防治及时做好病虫害防治。
其它草地生长正常,斑秃黄萎低于5%。
树木修剪乔、灌木修剪每年3次以上,基本做到无枯枝、萌蘖枝;蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于5遍,做到枝叶紧密、圆整、无脱节;地被、攀援植物修剪及时,每年不少于3次,基本无枯枝。(1)乔、灌木修剪每年4次以上。
(2)防治结合、及时灭治,主要病虫害发生低于4%。
中耕除草、松土适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松。
施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于1遍,花灌木增施追肥1遍。
病虫害防治防治结合、及时灭治,主要病虫害发生低于5%。
扶正加固树木基本无倾斜。
其它乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。
花坛花境布置1年中有3次以上花卉布置,3季有花。(1)1年中有5次以上花卉布置。
(2)每年施肥2次。
灌、排水保持有效供水,无积水。
补种缺枝倒伏不高于过5处。
修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;每年施基肥1次,每次布置前施复合肥1次。
病虫害防治适时做好病虫害防治。


  五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

序号服务内容运行、保养、维修服务要求超过一级物业服务标准
1人员和设施要求(1)水电工按每3万平方米1人配置,其他工种人员配置齐全。(2)人均休闲活动中心、场地面积0.5平方米以上,且固定休闲活动场所300平方米以上;具有3项以上的娱乐活动设施。(1)小区建有书享空间、儿童娱乐设施、回廊、健身场所等娱乐活动设施,人均休闲场地面积1平方米以上。
2

公建配套设施用房每季1次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季检查1次。每天巡视公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好。墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。每季检查1次屋顶,并及时修理。(1)每季2次以上对房屋结构进行检查。
(2)单元门厅、架空层功能区、电梯轿厢等公共区域空调每年不少于2次系统性维护及保养;7-10月空调开放期间每天使用时间不少于8小时。
3小区消防设施、设备消防泵每月启动1次,每季保养1次,保证其运行正常。消防栓每月巡检1次,消防栓箱内各种配件完好。每季检测1次探测器,不合格的应当调换。每季检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。(1)消防设施设备项目每周自检1次,宁波公司品质部每月质检1次,问题项限3天整改完毕。
(2)每季检查2次消防水带、阀杆处加注润滑油并作2次放水检查。
4景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好,亮灯率在99%以上。(1)建立灯具管理台账,每月更新一次。
5公共照明及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内属物业管理企业管理的楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。(1)楼幢室外泛光照明系统每季度维护保养1次。
6排水管道每月1次对小区排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通(6月至9月每半月检查1次)。(1)小区排水管道每周1次检查,每月2次清扫疏通。
7楼道粉刷楼道内墙面每3年粉刷一次。(1)楼道内墙面每2年粉刷一次。
8围墙每半月1次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好。(1)每周进行一次自查,并及时整改。
9道路、场地等每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏立即修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损。(1)项目每周1次自检,宁波公司品质部每月1次质检,问题项限3内天整改完毕。
10休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用。(1)建立配套物品管理台账,每月更新一次。
(2)每日2次巡查配套物品。
11室外健身设施、儿童乐园等每日1次巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)。(1)建立配套设施管理台账,每月更新一次。
12安全标志、设施等对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每半个月检查1次,保证标志清晰完整,设施运行正常。(1)园区避雷接地点、人防设施每年检测一次。

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